摘要:一、对当前物业管理行业中设备管理水平的基本评价 从某种意义上讲，在当今物业管理水平的相互较量中，很大程度上反映在设备管理 方面的较量。物业管理企业已理智地认识到了要在市场上进行竞争，就要在管理质量上竞争，而管理质量上的竞争，应该充分注意在设备
从某种意义上讲，在当今物业管理水平的相互较量中，很大程度上反映在设备管理
方面的较量。物业管理企业已理智地认识到了要在市场上进行竞争，就要在管理质量上竞争，而管理质量上的竞争，应该充分注意在设备管理质量方面的竞争。不少优秀的物业管理企业在为自己设计的设备管理模式中，充分体现了物业管理可令物业保值升值这一本质和内涵。不少企业通过各种管理手段，把管理者的管理理念渗透到设备运行、维修及系统保养工作中去。在一些管理措施的实施过程中可以充分看到人对物的管理，
已经深入到每一个具体的设备设施、深入到了实际操作的具体环节上，反映了物业管理行业的设备管理方面的深度和广度
。
我们还应该看到，在水平提高的同时，部分物业管理公司对设备管理所包括的设备运行和设备的系统保养两大块都要重视、都要搞好的理解和认识不足，突出反映在对设备的“系统保养”工作不够重视、不够落实。而且具体的、可操作的办法也是不多的，最终也就反映了管理的深度不够。相当部分的设备系统，由于没有完整、周密的系统保养和动态管理，接手几年后，施工时期遗留的痕迹依然比比皆是，小到管道的支架保养，大到中央空调主机的保养，不同程度地存在着各种问题。
尤其值得提出的问题是，
部分物业管理企业对消防系统的管理维护很不到位，从消防中心的管理到消防末端设备的完好情况都不理想，缺乏严密、周到的巡检计划和落实的执行措施
。一些单位的管理人员对《消防法》和“高层建筑防火设计规范”知之甚少，在管理阶段居然把一些高层建筑防火设计规范所规定的设施进行拆除或修改；一些消防中心的设备基本没有保养，消防系统运行不正常，这作为承担物业管理重任的管理公司来说是一件非常危险的事情，一旦出现火灾，将要承担非常重大的法律责任。
上述的种种问题实质上反映了当前物业管理行业中，存在着一种错误倾向：
业主和物业管理公司注意到了易见的整体设备环境，而忽略了一些不易见的而又相当重要的部位；注意了设备的眼前运行需要，而忽略了设备的长期系统保养；注意了系统的主要设备的维护，而忽略了与系统有关的其它重要部分的维护；注意了一部分常用设备系统的运行及维护，而忽略了那些只在紧急情况下才起作用的设备系统的维护和保养。
如果我们看不到这么一个事实而未能采取必要的措施，在未来的十年内，将会看到严重后果的产生。
由此，我们从事物业管理的企业有必要认真地审视自己管理行为的全过程，对照企业在整个物业管理市场中的水平位置，认真做出调整，把设备管理提高到一个新的水平。
物业管理是一个对业主服务的过程，在这个服务过程中应该承担着对广大业主的物业保值升值的重要责任。而设备管理是物业管理的重要组成部分，它负责对业主物业的硬件管理，忽视了它，也就忽略了保证物业保值升值的最基本的工作要求。反过来说，设备系统能够长久安全运行，对业主的服务将起到非常重要的确保作用。
在我国，高层建筑设备管理的问题越来越突出了。一般来说，建筑面积在五到六万平方米的大厦项目中，设备部分的投资不会少于总投资的1/3，绝对值普遍超过一个亿，设备系统的价值在物业中所占的比重是相当高的。设备系统是现代化大厦的“心脏”和“神经系统”，在物业投入使用后，设备系统能否正常运行，对物业管理行业来说，是一个基本要求。它不单可以保证在物业内活动的所有人员正常生活与工作的条件，还担负着保卫物业安危的重任。从物业的保值升值的要求看，设备能否在40-50年内（在物业折旧完成的期间内或设备的折旧完成的期间内）正常运行，在设备初期故障期（磨合期）内少出故障，在偶发故障期内尽可能做好预防性保养，不出现设备的早期报废，在磨耗故障期内进行精心保养，进行必要的技术改造，有计划地进行系统的升级换代，尽可能延长设备设施的运行寿命，这对物业的价值和业主的根本利益均将起到举足轻重的影响。
如果从扩展的眼光来看设备管理，它潜藏着更为丰富的内涵。当今的现代化大厦集中了现代科技的成果，是现代科学技术的应用的大集合，用好、管好这些先进的设备系统，具有非凡的意义。国内有一位专家说过；“高标准的建筑环境品质需要物业设备设施管理人员的不懈追求。”只有充分把现代化的楼宇设备的功能发挥出来，才能让物业管理的现代化管理水平展现得淋漓尽致。所以，物业管理中的设备管理，在整个物业管理过程中占有极其重要的地位，必须引起高度的重视。
物业管理中的设备管理工作是否搞得好，主要是看管理公司有没有树立正确的管理思想，广大业主、国有资产管理者对设备管理有没有正确的认识和充分理解。目前有的管理公司的管理水平和管理思路与他们所管理的优秀建筑物是极不相衬的，如果不对设备管理的管理思路和管理手段加以调整，这样的物业管理将会给业主和社会带来严重的经济后果。
物业的设备系统管理得好不好，对物业管理公司来说，还有一个非常重要的因素，就是物业管理公司的最高决策层的管理思想是怎样定位的问题。设备管理的高层管理人员对物业设备管理的特点认识不足，心目中的具体标准不明确，管理手段及管理制度的可操作性不强，对外判公司的监管办法不够严密等等，都将直接制约着设备管理的整体水平。还有一个值得注意的是，物业公司对物业（使用人）的服务，是采取“当前服务”还是“长远服务”的问题。一些物业管理企业，在接手管理物业2-3年后，设备的管理还是处在初级水平，一些设备系统已出现了早期损坏。作为业主来说，基本上不可能去检查设备系统的技术状况，全靠物业管理公司的自觉管理约束，如果在设备系统出现提早报废的时候才让问题暴露出来，这将是物业管理公司的重大责任，业主也将为此付出沉重的经济代价。
目前在物业管理市场上，由于基本上是循着什么样的收费标准就提供什么样的服务这样的原则来进行运作的，在有限的管理费资源的条件下，把设备设施管理放在什么样的位置来考虑，决定了在设备设施管理方面的投入。由于认识上存在较大的分歧，导致在“管理费”这个资源的分配使用上的差异，最终影响了设备管理的质量和水平。换言之，如果是作长远考虑，对设备的管理必定是重视的，投入相对是合理的；如果是短期考虑，只考虑当前服务，那必然对设备系统只重视一般的运行需要，而不重视设备的系统保养。我认为，后者是错误的，是不符合物业管理行业的基本行业道德，也背离了物业管理最本质的保值、升值要求。所以物业管理公司在从事物业管理的经营活动过程中，不管委托合同的期限有多长，都应树立为业主的长期利益服务的思想，在合同期内，必须确保设备系统处在良好的技术状态。这一点希望能得到同行们的理解和高度重视。由此，正确地认识设备管理工作的长远意义就显得异常重要了。建议政府在指导传媒对物业管理的宣传中，加大对物业管理中的设备管理重要性的宣传力度，因为这部分的工作对物业管理管理费的构成比重分量较大，一方面应该要求物业管理公司高度重视设备管理，另一方面也应该加强业主和国有资产管理者对这部分开支的重要性和必要性的理解和大力支持。只有管理公司和业主统一了对设备管理重要性的认识，才能实现真正意义的物业的保值升值。
我们还应该看到，由于当代现代化物业的设备技术含量比重较大，专业技术性强，无论是人员素质还是设备管理经验都应有较高的要求。目前，有些设备管理人员是外行，有些基本规范和专业知识都不懂，所以产生了“看见了问题，不知道是问题”的情况，管理水平无法提高。
归根结底，深层次的原因是一些物业管理企业的高层领导对设备管理的重要性认识不足，对工程设备管理部门的支持与检查缺乏足够的重视，这也是当前设备管理存在这样或那样问题的一个重要原因，应当引起我们的高度重视。
目前，物业管理市场处在一个发育阶段，物业管理的客观需要与广大人民群众对物业管理收费的承受能力有一个较大的落差。在物业管理市场上，一些参与竞争的企业，以低价格为“武器”参与竞争，部分业主往往以低价格为选择管理公司的最重要的标准。在竞相降价的情况下，物业管理费用受到了极大的压缩，中标的管理公司为了维持其日常的基本运作，不得不采用只做好当前服务和表面服务工作的经营管理策略；在用工上采用一些素质不高、价格低廉的劳动力，对物业长远利益需要的设备管理则能省则省，只管设备设施的运行，无力去搞好设备设施规范的系统保养工作。这种背离了物业管理最基本的内在规律的做法，将会带来设备设施的严重后果。如果这种市场现象得不到及时的遏制，设备设施的有效管理是难以实现的，有些物业的设备管理错过了最佳的保养时机，后果必然是为此付出沉重的经济代价。
由此可见，不规范的市场竞争，尤其是在价格上的恶性竞争，最终的受害者是业主和国有资产。物业管理是新兴的行业，其价格的定位的合理性是要靠市场来决定的，但绝对不是离开物业本身要达到保值升值的客观要求来确定的，
如果以牺牲物业的使用寿命为代价，以背离实际需要的低价格导致“拼设备”的现象出现，这将是物业管理行业的一大“悲剧”
。希望能引起广大同行及国有资产管理者、广大业主们的共鸣。
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(责任编辑：环球精益网)
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