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史上最详细住宅物业服务规范之三：设施设备管理篇

2020-09-09 20:50 作者:兰碧业委会推进组来源: 浏览: 次我要评论 (条) 字号:大中小

摘要:_

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物业到底要干啥？怎样才算合格？完整版住宅物业服务规范来啦！今天我们来看

史上最详细住宅物业服务规范之：设施设备管理篇

设施设备管理包括：

3.1 供配系统

3.2 给水系统

3.3 排水系统

3.4 消防系统

3.5 各类泵用电机

3.6 智能系统

3.7 公共设施

3、设施设备管理

3.1 供配系统

项目	管理要求
配电房卫生	室内地面干净；物品摆放整齐，无杂物；设备表面无积尘，外观清洁,无油污，无油漆脱落。
配电房安全	配电房严禁吸烟，无易燃、易爆品及与管理无关的物品摆放；照明灯具完好；配足有效的灭火器材和应急灯，应急灯能在事故停电下30分钟；使用设备房通风良好；排水通畅；装有防鼠网，禁止小动物进入；设备房加装明锁，钥匙由控制中心及设备责任人掌握，进出随手关门；参观来访人员需经项目经理（或授权人）同意，并由指定专人陪同方可进入。
配电房标识	配电房门有设备房标识以及 “机房重地、闲人免入”的标识，设备房内各设备、阀门等有明显的状态标识、流向标识、警告标识等，责任人明确；标识安装位置清晰、完整、醒目。
配电房操作	配电房内有设备的操作规程或事件处理流程,或设备的维修保养作业文件；配电房内各设备、仪器仪表使用正常无损坏，无跑、冒、滴、漏现象，设备责任人明确；配电房应配置干湿球温度计，运行环境应在40摄氏度以下,相对湿度应在80%以下。
高压柜	柜内各器件无异响、异味,仪表指示正常；各类机构连锁正常，操作灵活，门锁锁好；柜号前后标识相同；进线电压在10KV±7％；停用和检修的设备悬挂相应的标示牌。
低压柜	柜内各器件无异响、异味,仪表指示正常；各类机构连锁正常，操作灵活，门锁锁好；柜号标识相符；停用和检修的设备悬挂标示牌清晰准确。
无功补偿	柜内器件无异响、异味,自动控制器功能正常；电容的壳体无膨胀现象，无积灰；功率因数在0.9以上。
变压器	变压器温度控制器设置参数合理；风机手动/自动正常；总断路器参数整定合理；实际运行电流不超过变压器额定电流值；三相电流平衡差不超过10％；三相电压平衡；无异响、异味；变压器出口电压在380V±5％。
防雷接地	房屋主体接地电阻在1欧姆以下。
控制柜（箱）	控制柜及各回路（含备用回路）标识明晰；各导线压、接牢靠；无异味异响；电气箱外壳接地螺栓、电缆引支线接地可靠；控制柜防水防潮符合规范要求，动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏；室外控制柜（箱）有警告标识。
公共照明	各供电线路正常使用，照明灯具完好，灯具支架安装牢固。
记录填写	记录填写，真实、准确、完整、规范、清晰。
电梯房操作	机房内应张贴相关设备的操作规程或事件处理流程,或设备的维修保养作业指导书等；机房内各设备、仪器仪表使用正常无损坏；无滴、漏油现象；设备责任人明确；机房应配置干湿球温度计，设备运行环境应在40摄氏度以下,相对湿度应在80%以下。
电气控制柜	功能正常；柜内外清洁；无异响、异味；仪表指示正常；标识明晰，无脱落；导线压接牢固，布线规范；电气箱外壳接地螺栓、电缆接地线接地可靠。
曳引电机	电机温度正常；无异响异味；无过流。
轿厢	照明应良好，光亮足够；信号(指示器、方向箭头)准确；门的开关灵活；轿厢内紧急救护电话与控制中心联系正常，语音清晰。
钢丝绳	无滑移；无毛刺、无断股；无磨损、锈蚀。
记录填写	记录按时填写、规范、明晰。

3.2 给水系统

项目	管理要求
水箱、水池	标识明晰；无泄漏；每半年清洗一次，取得检测合格证。
水泵（泳池）房卫生	机房内地面干净；物品摆放整齐，无杂物；设备表面无积尘，外观清洁，无油污，无油漆脱落。
水泵房安全	机房内严禁吸烟，无易燃、易爆及与管理无关的物品摆放；照明灯具完好；按消防规定配足有效灭火器材；配置应急灯能在事故停电下至少使用30分钟；机房应通风良好；排水通畅；装设有防鼠网，防止小动物进入；机房加装明锁，钥匙由项目及设备责任人掌握，进出随手关门；参观来访人员需经项目经理（或授权人）同意，并由指定专人陪同方可进入。
水泵房标识	机房门应有机房标识以及 “机房重地、闲人免入的标识；机房内各单体设备等应有明显的状态标识、流向标识、警告标识等；标识的安装位置应清晰、完整、醒目。
水泵房操作	机房内应张贴相关设备的操作规程或事件处理流程,或设备的维修保养作业文件等；机房内各设备、仪器仪表使用正常无损坏；无跑、冒、滴、漏现象；设备责任人明确；机房应配置干湿球温度计，设备运行环境应在40摄氏度以下,相对湿度应在80%以下。
水泵房电气柜	功能正常；柜内外清洁；无异响、异味；仪表指示正常；标识明晰，无脱落；导线压接牢固；电气箱外壳、电缆接地线接地可靠；排水装置自动/手动正常。
电机	电机运行温度正常，无异响异味，无过流。
记录填写	记录按时填写、规范、明晰

3.3 排水系统

项目	管理要求
雨水井	排水通畅，无淤物堆积，井盖无晃动，无破损。
污水井	排水通畅，无淤物堆积，井盖无晃动，无破损。
记录填写	记录按时填写、规范、明晰。

3.4 消防系统

项目	管理要求
烟感、温感	烟感、温感安装牢固；探头清洁；报警功能正常，报警点位与报警主机地址码图一致。
声光报警装置	声光报警器及按钮安装牢固；清洁；报警功能正常，报警点位与报警主机地址码图一致。
主机联动柜	联动功能正常；柜内清洁；无异响、异味；仪表指示正常；标识明晰，无脱落，责任人明晰；无隔离点位。
消火栓系统	阀门无锈蚀，润滑充分，开启灵活；管道系统无跑、冒、滴、漏现象。
喷淋系统	末端放水联动正常；喷淋探头清洁，无损坏；标识明晰。
防排烟系统	防火门、防火卷帘门表面清洁，油漆完好无损；转动轴灵活；自动状态下，风机联动复位正常。
消防对讲	各点位消防对讲电话与控制中心通话正常；语音清晰。
记录填写	记录按时填写、规范、明晰。

3.5 各类泵用电机

项目	管理要求
绝缘测试	电动机的绕组绝缘电阻定期（每年3月）测试在0.5兆欧以上。
记录填写	记录按时填写、规范、明晰。

3.6 智能系统

项目	管理要求
闭路监控系统	摄像镜头每季度定期擦拭；防护罩清洁，无积灰；安装牢固；云台转动灵活；防水防潮；监控矩正主机联动、切换功能工作正常； BNC接头无松动；录像正常，清晰。
门禁控制	手动按钮灵活；刷卡有效；开关门无噪音，机械传动灵活，润滑充分；对讲与控制中心通话正常，语音清晰；控制盒表面干净；盒内器件清洁。
楼宇对讲系统	三方语音通话正常，清晰；电锁正常；单元门开启灵活，到位；备电正常；密码开门有效，密码定期（每年）修改。
小区广播	室外防水音箱须朝下，防水；各回路使用正常；语音清晰；控制中心播放设备正常完好，清洁。
记录填写	记录按时填写、规范、明晰。

3.7 公共设施

项目	管理要求
保洁及绿化设备	保洁及绿化设备定期保养。
室内区域	泳乐设备、桑拿房及设备使用正常；单元照明灯具完好，无脱落；声控开关动作有效；单元的配电箱无异味、箱门锁完好；箱内清洁，无乱搭乱接；信报箱、门牌号无脱落；单元门及门框无变形，推拉标识、门把手无松动脱落；上下通道及单元间的地砖无破损；墙面无起皮脱落；楼梯栏杆焊接牢靠，无黄斑；水表间阀门无滴水；公示栏安装牢固。
室外区域	房屋外立面完好，无贴砖脱落；涂料墙面无污渍；架空层、车库照明完好，车位隔离栏杆安装牢固；垃圾筒无损坏，垃圾盖转动轴无断裂现象；各类井盖无破损；灯杆灯具安装牢靠，无倾斜，灯具标号无脱落；各隔离栏杆固定牢靠、无黄斑；无未经允许私接电源、水源的现象；片区内游戏器材的联结螺栓紧固，无损坏；片区内的各种石板无松动现象；片区的排水畅通；景观饰品无松脱；水景喷头、水下灯具无损坏；广告旗无倾斜、螺栓紧固；片区内各类标识无脱落；公园桌椅无松动、损坏。
焊工机具	定期检修，功能正常，记录完整。
记录填写	记录按时填写、规范、明晰。

（注：不同省市规定可能略有不同）

本文内容来源于网络，版权归原作者所有，如侵权，请告知，我们及时删除或妥当处理。

兰碧业委会推进组

协调、督促兰州碧桂园小区各项问题的解决，

促进小区软硬件设施的改善，

推进兰州碧桂园业主委员会的成立。

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(责任编辑：环球精益网)

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